小城市新开工项目大幅减少，是2026年国内投资市场结构性分化的核心表现，其中以房地产项目的收缩最为突出，同时普通县域的产业、基建类项目也呈现明显的两极分化。
根据国家统计局2026年3月发布的最新数据，1-2月全国房屋新开工面积仅5084万平方米，同比大幅下降23.1%，其中住宅新开工面积下降23.3%，绝对值处于2003年以来同期最低水平。
这一收缩并非全国均匀分布：一二线核心城市的新开工以“缩量提质”为主，优质地块、改善型项目仍有稳定供应；而三四线及以下小城市，是新开工下滑的重灾区，尤其是非核心区域的住宅项目，多数房企已基本暂停拿地和新开工布局。 从库存来看，三四线城市新建商品住宅去化周期普遍超过60个月，部分县域市场甚至更长，高库存直接压制了新增开发的空间，“控增量、去库存”已成为绝大多数小城市楼市政策的核心基调。
2026年楼市新政明确要求，对库存高企、人口外流的低能级城市，严控新增住宅用地供应，多数三四线城市的郊区、远郊已基本停批商品房开发用地。同时，房企投资极度审慎，过去“拿地-开工-预售-回款”的高周转模式在小城市完全失效，多数民企已全面退出下沉市场，仅少数地方国企参与本地的保障房、城市更新项目。
产业项目的落地高度依赖人口、消费、产业链配套和区位优势。绝大多数普通小城市面临持续的人口外流，本地消费市场萎缩，缺乏完整的产业配套，企业投资意愿极低；仅少数有特色资源、区位优势的县域，能吸引到产业类新开工项目，绝大多数普通县域很难拿到市场化的产业投资。
多数小城市的财政高度依赖土地出让收入，土地市场遇冷后，地方财政收入大幅下滑，叠加存量债务压力，很难再大规模启动新的基建项目。2026年的财政资金和专项债，也更倾向于投向有明确收益、能带动人口集聚的核心区域和民生项目，避免过去小城市盲目造城的无效投资，进一步压缩了普通小城市的新开工空间。
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